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住宅ローンを借りようとしているあなたへ。固定金利と変動金利どちらがオススメかお話するよ!

住宅ローン借りるぞ!でも、変動金利と固定金利どっちにしよう…

そんなあなたへ送る記事です。

変動金利の方が金利は安いけど、本当にそれでいいの?

元の日経記事がこちら(>>住宅ローン、変動型が過去最高56%

結論からいえば、「もし20代の私が借りるなら」固定金利を選択します。

ただし、考え方によっては変動金利を選ぶことが妥当だという人もいるでしょう。

確かに筆者が45歳で、残存年限が5年未満の借入金の借り換えであれば、変動金利を選択するかもしれませんが…

この記事では、筆者の「固定金利がよい」という考え方を中心に話を展開していこうと思います。

金利の見通しは「分からない」

結論だけ言えば「これからの金利は日本銀行の金融緩和の動き方次第」なので

「分からない」というのが正直なところです。

そうは言っても「分からない」では結論が出せないので

固定金利と変動金利「どちらが自分の生き方に合っているか」で選ぶべきだと考えており、

私自身は今後の金利変動が見通せない以上「固定金利で支払う額を確定」するのが合理的だと思っているのです。

なぜ金利の先行きが「分からない」のか

日本銀行が金融緩和(※)を解除すれば金利が上がり、

引き続きお金をジャブジャブ供給し続ければ、金利は低いままで推移するからです。

※「金融緩和」とは

❶お金をジャブジャブ市場に供給する「量的緩和」

❷民間金融機関に「おい、金余らせてたら罰金とるぞ」という「マイナス金利」

すなわち「日銀がどう行動するか」次第で結果が180度変わってしまうのです。

ちなみに日本銀行の金融緩和については

>>いつまでドーピングを続けるの?日本銀行の異次元緩和政策を振り返る

で解説していますが、今の特殊な政策が今後30年以上にわたって続くことの方が難しいと思っています。

なにせ、国債(国の借金)の7割以上をすでに買い入れているのですから…

あと30年間どうやって緩和続けるねんって話です。

「分からない」とき、なぜ固定金利を選ぶべきなのか

これはもう、単純に「支払う額を確定したい」からです。

特に❶長い期間借りる人、❷ギリギリ返せる範囲で借りている人、は要注意。

お金にそれなりに余裕がある人は「固定金利で借りた」と仮定して

(金利上昇に備えて)貯蓄&繰り上げ弁済しつつ、

実際に借りるのは変動金利、という合わせ技もなくはないですが…。

仮に変動金利を選ぶときに注意したいポイント

変動金利をオススメする人はこんなことを言ってきます。

「変動金利の方が金利が安いです」

そりゃ銀行にとっては変動金利の方が金利のリスク量が小さいんだからそうなります。

金利上昇のリスクが借りる側に寄せられている分安くなっているだけですので、

自分自身で金利の見通しをきちんと考えてみましょう。

「みんな変動金利を選んでいます」「わたくしどもからのオススメです」

もう、そもそも根拠にすらなってないですね。

「5年間は金利が上がりませんから…」変動金利の5年間ルールの罠

どんなに金利が変動しても、5年間は返済額が変わらないというサービスを「5年ルール」と読んでいます。

お、お得?と一瞬思ったかもしれませんが、

実はこれ、単純に「返済額に占める利息の割合が大きくなっているだけ」で、

元金が全然減らないことになるのです。つまり、「返済の総額」と「返済の期限」は…。

「返済額は最大125%だから安心ですよ…」変動金利の125%ルールの罠

金利が大きく上がっても、返済額が無限に上がることはありません。

が、返済を免除されている訳ではない点に注意が必要です。

125%を超える分については、支払いが先送りされているだけという事実があるのです。

つまり「5年ルール」同様、単純に返済の期限が延び、返済の総額は着実に上がっているのです。

銀行の職員から「5年間ルール」「125%ルール」で安心、

と説明されたら、その先にどうなるのか、きちんと確認してみましょう。

残り25年!という状況だったら、5年間金額に上限が定められたところで…と思いませんか?

そもそも日本経済は発展しないから日銀は金融緩和を解除しない。もう金利なんて上がらないよ

この意見については、半分賛成、半分反対です。

確かに人口が今後減り続ける時代に経済成長は見込みづらいことは確かです。

>>いままでの常識が通用しなくなる?「高齢化」と「人口減少」で何が起こるのか

一方で、日本の会社は外需産業(つまり外貨を稼いでこられる輸出産業)が多いため、

人口動態に左右されることなく、経済が好転する可能性もあるのです。

(それを国が「日本の資産ダ」と言えるかどうかは別問題として)

経済が好転した時に、当然日本銀行が考えるのは「利上げ」ですね。

日銀は市場にショックを与えないように緩やかに金利を上げていくはずだから大丈夫だ!

という論調の人もいますが、

「財政法」を思いっきり無視して

実質的に国債を引き受けているような中央銀行をそんなに信じていいんですかねぇ…。

銀行は変動金利で貸したいはず

ちょっと金融に詳しい人向けです。

なんのこっちゃ、という人は読み飛ばして下さい。

銀行のリスク管理部門に私が在籍しているとすれば、

少なくとも固定金利債権の量はあまり増やしたくないですね。

その理由は以下の通り。リスク管理部門経験者の方がいたら、

実際のところどうなのか教えてもらいたいですが。

https://twitter.com/mateus_rtd/status/1014288555273666562

短期金利の基礎である「短期プライムレート」は「政策金利だから簡単に上がらない」というウソ

変動金利は基本的に「短期プライムレート」という

「各金融機関が市場から短い期間で調達するときの金利」を基礎として、

そこに上乗せ金利を加算することで仕上がりの金利が決まります。

「短期プライムレート」が短期金融市場と本当に連動すれば納得…なのですが。

短期プライムレートの決まり方

各金融機関が「その時の金融市場に照らして”適切な水準”」に設定しています。

ちなみに”適切な水準”とありますが、

短期プライムレートは、民間金融機関が自分たちで適切な水準でコントロールできるようになっているのが実態です。

短期プライムレートは金利のカルテル?

2018年7月現在金融機関の短期プライムレートは、示し合わせたかのように「1.475%」になっています。

先ほど「短期プライムレートの」とは「各金融機関が市場から短期で調達するときの金利」に上乗せ金利を設定したものと言いました

短期プライムレートは、信用力の高い企業向けの短期貸付に使われる金利、とも言われます。

が、実際に金融機関は他の銀行から資金を借りる時「1.475%」などという超高い金利を払うことはありません。上乗せしすぎやろ…と。

その証拠に、金融機関同士がお金を融通し合う「短期金融市場」の仲介人のHPをみてみましょう。

本日の無担O/N物は邦銀・証券業態を中心に▲0.086~▲0.050%での調達で始まった。週末を挟む取引であるものの、出合い水準に大きな変化は見られなかった。一巡後は目立った出合いは見られず、本日の取引を終えた。ターム物に関してはショートターム物で▲0.055%程度の出合いが見られていた。

なんと、マイナス金利で調達(お金を借りると利息が”もらえる”)のです。

しかも、東証一部に上場しているような優良企業の短期調達金利(CP発行レート)をみると「ほぼゼロ」が多いんですよねぇ。

もちろんCPはマーケットからの直接調達で、貸付とは違いますが、借りる側からするとあまりCPと銀行からの融資の金利に乖離があるとおかしいですよね。

うーん、臭いますねぇ。

本来「短期プライムレート」とは…銀行の調達金利

貸出金は「基礎金利」+ 「上乗せ金利」=「仕上がりの金利」で

本来「基礎金利」は「銀行が他のところから借りてくる金利」

「上乗せ金利」部分が銀行の収益、という整理のはずです。

短期プライムレートが基礎金利だとすると、マイナス金利にならなければならないのに…

FPなどが「短期プライムレートは政策でコントロールされている」ということがありますが、

実態としては、各金融機関が「あ・うん」の呼吸で

「貸し出し金利」である短期プライムレートを高いままにしていると言わざるを得ないと思っています。

そもそも「新築一戸建て」「新築マンション」を買うべきかという点も…

ここまで私がわざわざ警告するのは、ワケがあります。

住宅が「資産」になる時代が終わったからです。

>>ファイナンシャルプランナーや住宅会社の営業マンに騙されるな。「資産になる家」が簡単に見つかれば苦労しない!

人口が減少し、空き家だらけになるこれから、

ひと月あたりの支払いが安くなるだけで、数千万円の「消費」をして良いのですか?

1人あたり約3,000万円かかると言われている教育費はきちんと用意していますか?

おわりに

価値観は人それぞれなので、家を買うこと自体を否定はしません。

でも、私の親しい人には「家を買うということ」がどういうことなのか、

という事実にきちんと向き合ってもらえるよう

「知ること」を後押ししようと思います。

数千万円という、下手すると人生で一番大きな買い物なので、

まずはインベスターZ 第14巻をぜひ一度読んでみてください。